Comment réussir ses ouvrages aujourd'hui ? Entretien avec un conseiller au maître d'ouvrage

Tobias, tu accompagnes des projets de construction, tu es au cœur du marché. Quelle est l'ambiance parmi les maîtres d'ouvrage ?

Tobias: Les maîtres d'ouvrage non professionnels sont souvent étonnés de voir à quel point la construction est aujourd'hui complexe et chère. C'est devenu plus complexe. Je dirais qu'entre la planification et l'achèvement, un projet dure aujourd'hui deux fois plus longtemps qu'il y a 30 ans. La période de construction proprement dite, la mise en œuvre, ne dure certes pas plus longtemps. Mais il faut aujourd'hui plus de temps pour l'étude de projet, l'acquisition et la procédure d'autorisation. On essaie souvent de rejeter la faute sur les autorités chargées de délivrer les autorisations. Mais ce n'est pas si simple. L'évolution a aussi des raisons sociales. Par exemple, il y a aujourd'hui plus de recours, par exemple de la part de voisins, et les régler prend du temps.

Qu'est-ce qui était plus simple avant, disons il y a 30 ans ?

Tobias: Il y a 30 ans, un maître d'ouvrage ne faisait appel qu'à quelques planificateurs avec des contrats individuels. Aujourd'hui, ce sont les contrats de planification générale qui dominent. Le planificateur général assume la responsabilité globale pour le maître d'ouvrage et coordonne les divers planificateurs spécialisés. Ces derniers sont aujourd'hui bien plus nombreux qu'auparavant, le nombre de planificateurs spécialisés et de spécialistes a fortement augmenté. Le planificateur de l'éclairage en est un exemple, mais des spécialités telles que la planification de la durabilité et la planification des conduites industrielles n'existaient pas auparavant. Depuis peu, des thèmes comme la pollution lumineuse et le climat urbain doivent être pris en compte et des réglementations concernant les émissions de CO₂ sont à l'ordre du jour. Le canton de Bâle-Ville en a déjà introduit.

Quelles sont les raisons de cette augmentation ?

Tobias: Les nouvelles constructions et les transformations doivent aujourd'hui répondre à de très nombreuses exigences et normes, notamment en matière de sécurité, de protection incendie, de polluants du bâtiment, de sites contaminés, de protection contre le bruit, d'inclusion, de compatibilité environnementale et de climat urbain. Les bâtiments modernes sont également souvent très techniques, notamment en ce qui concerne les systèmes énergétiques et informatiques. Bref, pour construire avec succès, il faut aujourd'hui davantage de connaissances et la capacité de réunir les nombreuses disciplines en un tout.

Est-ce pour cette raison que les maîtres d'ouvrage font de plus en plus appel à des planificateurs généraux ?

Tobias: De nombreux maîtres d'ouvrage essaient d'externaliser leurs risques - c'est-à-dire de confier les interfaces de planification à un planificateur général ou, aux étapes de construction, les risques liés aux coûts, aux délais et à la garantie à une entreprise totale qui coordonne les entreprises sur le chantier. Mais le maître d'ouvrage doit être conscient : Externaliser ne facilite pas forcément les choses. Si une entreprise générale ou totale doit assumer le risque lié aux coûts, elle essaiera de réaliser ses travaux au meilleur prix possible et dans la qualité minimale requise. Le pouvoir d'influence du maître d'ouvrage est limité et les souhaits supplémentaires sont coûteux. En tant que représentant du maître d'ouvrage, mon rôle est de m'assurer que tous les travaux sont réalisés dans la qualité convenue et dans le respect des délais et des coûts.

Pour toi, quand un projet est-il réussi ?

Tobias: Lorsque j'ai commencé à travailler comme conseiller au maître d'ouvrage il y a 17 ans, l'objectif était de réaliser un projet dans les délais et le cadre budgétaire prévus. Si j'y parvenais, alors le conseil au maître d'ouvrage avait été efficace. Aujourd'hui, je vois les choses ainsi : si un projet peut être réalisé, c'est déjà un succès.

Le facteur temps joue un rôle important : comme il y a tant d'intervenants, d'exigences et de normes, les délais sont moins prévisibles. En outre, le temps de réaction des autorités a diminué à certains endroits - je connais des autorités qui sont complètement surchargées. Les procédures d'autorisation sont donc plus longues. Il n'est pas rare aujourd'hui que des conflits d'objectifs surviennent dès les premières phases de planification en raison de la multiplicité des normes. Afin de développer des solutions solides, de nombreux entretiens ont lieu avec les services officiels. Les déclarations des services spécialisés ne deviennent toutefois contraignantes que dans le cadre de la procédure d'autorisation formelle. Pour le maître d'ouvrage, l'incertitude est donc toujours présente.

D'où vient la multiplication des normes ?

Tobias: Les exigences sociales sont le principal moteur : nous voulons vivre dans une maison sans substances nocives, elle doit être accessible à tous, personne ne doit pouvoir se blesser, tout le monde doit pouvoir dormir sans bruit la nuit, l'empreinte carbone doit être la plus faible possible, le bâtiment ne doit pas contribuer à la surchauffe de la ville et générer le moins de frais d'exploitation possible. Toutes ces exigences se traduisent par des normes, des contraintes et des exigences accrues.

As-tu des exemples de conflits d'objectifs avec les normes ?

Tobias: Prenons l'exemple de l'extension de l'ensemble résidentiel Brunnenhof à Zurich, que j'accompagne en tant que conseiller au maître d'ouvrage, la Fondation pour les logements familiaux (SFW). Il y avait là, entre autres, un conflit d'objectifs entre le développement des énergies renouvelables, concrètement des installations photovoltaïques, et l'amélioration du climat urbain. La surface du toit de la tour était trop petite pour couvrir l'ensemble des besoins minimaux prescrits par la loi. Le maître d'ouvrage souhaitait donc installer des installations photovoltaïques supplémentaires sur la façade. La ville exigeait en même temps la plantation d'un grand nombre de nouveaux arbres afin de créer de l'ombre et de réduire la chaleur. Or, les arbres auraient masqué les panneaux de façade.

J'ai fait appel à notre expert en photovoltaïque, Eric Langeskiöld, pour trouver des solutions. La solution a alors été de déplacer les installations photovoltaïques sur un bâtiment voisin ; pour cela, il fallait une autorisation exceptionnelle. Nous l'avons obtenue. Le maître d'ouvrage a décidé à contrecœur - en raison du manque d'efficacité ainsi que des incertitudes concernant l'autorisation de sécurité incendie - de renoncer à l'installation photovoltaïque sur la façade.

Tobias : Il y avait un autre conflit d'objectifs entre l'inclusion et la sécurité routière. Pour le Brunnenhof, il fallait prévoir une utilisation publique au rez-de-chaussée, par exemple pour un café ou un magasin. Les utilisations publiques nécessitent à leur tour des places de stationnement proches et accessibles aux personnes à mobilité réduite. Mais un accès qui ne mettrait personne en danger n'était pas possible à une distance suffisante en raison de la complexité de la circulation sur la Bucheggplatz.

La place de parking accessible a donc dû être placée un peu plus loin afin de garantir la sécurité du trafic. Cette exception a été possible dans le cadre d'une réflexion globale lors de la procédure de plan d'aménagement.

Ton rôle de conseil au maître d'ouvrage consiste donc à résoudre des contradictions à première vue insolubles ?

Tobias: Oui, aussi. En tant que conseiller au maître d'ouvrage, je conseille le maître d'ouvrage dans l'évaluation des risques de planification, tels qu'ils peuvent résulter de conflits d'objectifs, et dans la recherche de solutions. Mon rôle est d'aider le maître d'ouvrage à assumer ses droits et ses obligations et à apporter sa contribution à la réussite du projet. Aujourd'hui, l'attitude "qui paie, gouverne" ne suffit plus pour mener à bien un projet. Un maître d'ouvrage doit définir activement les exigences et l'organisation et prendre des décisions en temps utile.

Quels conseils donnerais-tu à un maître d'ouvrage inexpérimenté ?

Tobias: Il est très important de trouver les bons partenaires de planification ; il ne faut pas lésiner sur ce point lors de l'évaluation. Il faut des professionnels compétents et expérimentés qui partagent la même compréhension de l'objectif. Une certaine sérénité ne peut pas non plus faire de mal. Les maîtres d'ouvrage doivent être conscients que les choses seront compliquées et laborieuses. Les personnes inexpérimentées se laissent rapidement déclencher par les difficultés ; les maîtres d'ouvrage expérimentés considèrent la situation de manière objective et réagissent de manière réfléchie. Il est également important d'avoir un plan d'ensemble sur la manière d'atteindre l'objectif, tout en sachant qu'il doit toujours être réévalué et ajusté. Je conseille également aux maîtres d'ouvrage de ne pas se perdre dans les détails, par exemple lorsqu'il s'agit de budgets de plusieurs millions, de se disputer pour quelques francs, mais de garder un œil sur l'ensemble. Et enfin : l'optimisme aide ! Avec une bonne équipe, les défis peuvent être surmontés.

Que souhaites-tu pour l'avenir de la construction ?

Tobias: Je souhaite que les autorités pèsent activement les intérêts en cas de conflits d'objectifs entre les obligations et les directives, et qu'elles soient conscientes qu'elles devraient aussi contribuer ainsi à la possibilité d'obtenir une autorisation et à la faisabilité.

En ce qui concerne l'augmentation de la réglementation, je souhaite que les prescriptions existantes soient simplifiées ou supprimées lorsque cela est possible. Aujourd'hui, de nouvelles exigences viennent s'ajouter aux précédentes sans les remplacer. Cela conduit de plus en plus à des contradictions et à une complexité qui, à mon avis, ne pourra bientôt plus être maîtrisée par la seule équipe de planification.

En ce qui concerne les oppositions, je souhaite que les obstacles soient plus élevés pour les recours non fondés, c'est-à-dire les recours qui visent uniquement à retarder le projet ou à obtenir un dédommagement.

Au sein de l'équipe de projet, je souhaite que tout le monde soit respecté et estimé, car les défis actuels ne peuvent être relevés qu'en équipe.

Réaliser un projet de construction nécessite aujourd'hui de nombreuses compétences : savoir-faire en matière de technique de construction, connaissances en matière de durabilité et d'environnement, connaissances financières, vue d'ensemble des normes de planification et du droit de la construction, connaissances des procédures politiques, compétences en matière de commande, compétences en matière de gestion de projet - et bien d'autres encore. Outre les compétences techniques, d'autres compétences permettent d'augmenter les chances de réussite d'un projet de construction. Cinq conseils pour les maîtres d'ouvrage et les maîtres d'œuvre.

Pour réussir à construire aujourd'hui, il faut ..

1. connaître ses propres besoins et savoir les formuler clairement.

Les processus d'exploitation, l'espace nécessaire ainsi que les exigences requises et les propres attentes doivent être déclarés le plus clairement possible.

2. constituer la bonne équipe.

Il faut des spécialistes expérimentés de toutes les disciplines impliquées, qui veulent et peuvent travailler ensemble.

3. s'adapter aux changements.

Le maître d'ouvrage a besoin d'un plan général - mais aussi de la conscience qu'il y aura toujours des ajustements de ce plan au cours du projet.

4. choisir la meilleure forme d'organisation.

Celui qui construit devrait pouvoir évaluer quel est le modèle de réalisation et de contrat optimal pour son propre projet.

5. Avoir une tolérance à la frustration.

Tout ne se déroulera pas sans heurts. La sérénité aide !

Tous ceux qui sont confrontés à un projet de construction ne sont pas forcément des professionnels du bâtiment. Si vous réalisez un grand projet de construction pour la première fois ou si vous êtes confronté à une situation complexe, il est donc judicieux de faire appel dès le début du projet à un partenaire expérimenté, qu'il s'agisse d'un conseiller au maître d'ouvrage ou d'un représentant du maître d'ouvrage.