Wie baut man heute erfolgreich? Interview mit Bauherrenberater

Tobias, du begleitest Bauprojekte, bist am Puls des Marktes. Wie ist die Stimmung unter den Bauherren?

Tobias: Vor allem Laien-Bauherrschaften sind oft erstaunt, wie komplex und teuer das Bauen heute ist. Es ist aufwändiger geworden. Ich würde sagen, von der Planung bis zur Fertigstellung dauert ein Projekt heute doppelt so lang wie noch vor 30 Jahren. Die eigentliche Bauzeit, die Umsetzung, dauert zwar nicht länger. Aber es braucht heute mehr Zeit für die Projektierung, Beschaffung und das Bewilligungsverfahren. Oft wird versucht, die Schuld auf die Bewilligungsbehörden abzuwälzen. Aber so einfach ist es nicht. Die Entwicklung hat auch gesellschaftliche Gründe. Zum Beispiel gehen heute mehr Rekurse ein, etwa von Nachbarn, und diese zu bereinigen, kostet Zeit.

Was war früher einfacher, sagen wir, vor 30 Jahren?

Tobias: Vor 30 Jahren hat ein Bauherr nur ein paar Planer mit Einzelverträgen beauftragt. Heute dominieren Generalplanerverträge. Der Generalplaner übernimmt für die Bauherrschaft die Gesamtverantwortung und koordiniert die diversen Fachplaner. Von diesen gibt es heute weit mehr als früher, die Zahl der Fachplaner und Spezialisten hat stark zugenommen. Ein Beispiel ist der Lichtplaner, aber auch Fachrichtungen wie die Nachhaltigkeitsplanung und Werkleitungsplanung gab es früher nicht. Neuerdings müssen auch Themen wie Lichtverschmutzung und Stadtklima berücksichtigt werden und Regulierungen bezüglich CO₂-Emmissionen stehen an. Der Kanton Basel-Stadt hat solche bereits eingeführt.

Was sind die Gründe für diese Zunahme?

Tobias: Neu- und Umbauten müssen heute sehr viele Ansprüche und Normen erfüllen, etwa bezüglich Sicherheit, Brandschutz, Gebäudeschadstoffe, Altlasten, Lärmschutz, Inklusion, Umweltverträglichkeit und Stadtklima. Moderne Gebäude sind auch häufig hochtechnisiert, man denke etwa an Energie- und IT- Systeme. Kurz: Um erfolgreich zu bauen, braucht es heute mehr Wissen und die Fähigkeit, die vielen Disziplinen zu einem Ganzen zusammenzuführen.

Engagieren die Bauherrschaften deshalb vermehrt Generalplaner?

Tobias: Viele Bauherrschaften versuchen, ihre Risiken auszulagern – das heisst, Planungsschnittstellen an einen Generalplaner auszulagern oder, in der Bauphase, Kosten-, Termin- und Gewährleistungsrisiken an einen Totalunternehmer, der die Unternehmen auf der Baustelle koordiniert. Aber die Bauherrschaft sollte sich bewusst sein: Auslagern macht es nicht unbedingt einfacher. Wenn eine General- oder Totalunternehmung das Kostenrisiko tragen muss, wird sie versuchen, ihre Arbeiten möglichst günstig in der geforderten Mindestqualität zu realisieren. Die Einflussnahme der Bauherrschaft ist begrenzt und Zusatzwünsche sind teuer. Als Bauherrenvertreter ist es meine Aufgabe sicherzustellen, dass alle Arbeiten in der vereinbarten Qualität und im Termin- und Kostenrahmen erledigt werden.

Wann ist für dich ein Projekt erfolgreich?

Tobias: Als ich vor 17 Jahren als Bauherrenberater anfing, war das Ziel, ein Projekt im geplanten Zeit- und Budgetrahmen zu realisieren. Wenn das gelang, dann hatte die Bauherrenberatung erfolgreich gewirkt. Heute sehe ich das so: Wenn ein Projekt überhaupt realisiert werden kann, ist das schon ein Erfolg. 

Der Zeitfaktor spielt eine wichtige Rolle: Weil es so viele Beteiligte, Ansprüche und Normen gibt, sind die Termine weniger planbar. Ausserdem hat die Reaktionszeit der Behörden mancherorts abgenommen – ich weiss von Behörden, die völlig überlastet sind. Auch dadurch dauern die Bewilligungsverfahren länger. Nicht selten kommt es heute auf Grund der Vielzahl an Normen in den frühen Planungsphasen zu Zielkonflikten. Um tragfähige Lösungen zu entwickeln, finden viele Gespräche mit offiziellen Stellen statt. Verbindlich werden die Aussagen der Fachstellen allerdings erst im Rahmen des formellen Bewilligungsverfahrens. Für die Bauherrschaft schwingt daher immer Unsicherheit mit.

Woher kommt die Vielzahl an Normen?

Tobias: Hauptreiber sind die gesellschaftlichen Ansprüche: Wir wollen in einem schadstofffreien Haus wohnen, barrierefrei soll es sein, niemand soll sich verletzen können, alle sollen nachts lärmfrei schlafen können, der CO₂-Abdruck soll möglichst klein sein, das Gebäude darf nicht zur Überhitzung der Stadt beitragen und möglichst wenig Betriebsaufwand generieren. All diese Ansprüche schlagen sich in Normen, Auflagen und gestiegenen Anforderungen nieder.

Hast du Beispiele für Zielkonflikte bei Normen?

Tobias: Nehmen wir als Beispiel die Erweiterung der Wohnsiedlung Brunnenhof in Zürich, die ich für die Bauherrin, die der Stiftung Familienwohnungen (SFW), als Bauherrenvertreter begleiten darf. Hier gab es unter anderem einen Zielkonflikt zwischen dem Zubau von erneuerbaren Energien, konkret Photovoltaik-Anlagen, und der Verbesserung des Stadtklimas. Die Dachfläche des Hochhauses war zu klein, um den ganzen gesetzlich vorgeschriebenen Mindestbedarf zu decken. Die Bauherrin wollte deshalb zusätzlich Photovoltaik-Anlagen an der Fassade installieren. Die Stadt verlangte zugleich eine Vielzahl neuer Bäume zwecks Beschattung und Hitzeminderung. Die Bäume hätten jedoch die Fassaden-Panels verdeckt. 

Ich habe unseren Photovoltaik-Experten Eric Langeskiöld beigezogen, um Lösungen zu suchen. Die Lösung war dann die Verlagerung der Photovoltaik-Anlage auf ein Nachbarsgebäude; dafür brauchte es eine Ausnahmebewilligung. Wir haben sie erhalten. Die Bauherrin entschied sich schweren Herzens – wegen mangelnder Effizienz sowie Unsicherheiten bezüglich der Brandschutz-Bewilligung – auf die Photovoltaik-Anlage an der Fassade zu verzichten. 

Tobias: Einen weiteren Zielkonflikt gab es zwischen der Inklusion und der Verkehrssicherheit. Beim Brunnenhof bestand die Vorgabe, im Erdgeschoss eine öffentliche Nutzung einzuplanen, etwa für ein Café oder einen Laden. Öffentliche Nutzungen wiederum bedingen nahe, behindertengerechte Parkplätze. Doch eine Zufahrt, die niemanden gefährdet hätte, war in genügender Nähe aufgrund der komplexen Verkehrsführung am Bucheggplatz nicht möglich.

Der barrierefreie Parkplatz musste folglich etwas weiter weg platziert werden, um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Diese Ausnahme war im Rahmen einer Gesamtbetrachtung im Gestaltungsplanverfahren möglich. 

Deine Aufgabe als Bauherrenberater ist es also, auf den ersten Blick unlösbare Widersprüche zu lösen?

Tobias: Ja, auch. Als Bauherrenberater berate ich die Bauherrschaft bei der Abwägung von Planungsrisiken, wie sie durch Zielkonflikte entstehen können, und bei der Lösungssuche. Es ist meine Aufgabe, der Bauherrschaft zu helfen, ihre Rechte und Pflichten wahrzunehmen, und ihren Beitrag zum Projekterfolg zu leisten. Die Haltung «Wer zahlt, regiert» ist heute nicht mehr ausreichend, um ein Projekt erfolgreich abzuwickeln. Eine Bauherrschaft muss aktiv Anforderungen und Organisation vorgeben und rechtzeitig Entscheide treffen.

Welche Tipps würdest du einer unerfahrenen Bauherrschaft mit auf den Weg geben?

Tobias: Ganz wichtig ist es, die richtigen Planungspartner zu finden; da sollte man bei der Evaluation nicht sparen. Es braucht kompetente, erfahrene Fachleute, die das gleiche Verständnis des Ziels teilen. Eine gewisse Gelassenheit kann auch nicht schaden. Die Bauherrschaft sollte sich bewusst sein, dass es kompliziert und aufwändig wird. Unerfahrene lassen sich schnell von Schwierigkeiten triggern; erfahrene Bauherrschaften betrachten die Situation sachlich und reagieren überlegt. Wichtig ist auch, einen übergeordneten Plan zu haben, wie das Ziel zu erreichen ist – im Bewusstsein, dass dieser immer wieder neu beurteilt und justiert werden muss. Ich rate Bauherrschaften auch, sich nicht in Details zu verlieren, etwa bei Millionenbudgets, um ein paar Franken zu streiten, sondern das grosse Ganze im Auge zu behalten. Und schliesslich: Optimismus hilft! Mit einem guten Team lassen sich die Herausforderungen meistern.

Was wünscht du dir für die Zukunft des Bauens?

Tobias: Von den Behörden wünsche ich mir eine aktive Interessenabwägung bei Zielkonflikten zwischen Auflagen und Vorgaben, sowie das Bewusstsein, dass auch sie damit einen Beitrag zur Bewilligungsfähigkeit und zur Realisierbarkeit leisten sollten. 

Bezüglich der zunehmenden Regulierung wünsche ich mir, dass bestehende Vorschriften, wo möglich, vereinfacht oder aufgehoben werden. Heute kommen neue Anforderungen on top obendrauf, ohne bisherige zu ersetzen. Dies führt vermehrt zu Widersprüchlichkeiten und zu einer Komplexität, die meines Erachtens schon bald nicht mehr allein durch das Planungsteam bewältigt werden kann.

Was die Einsprachen betrifft, da wünsche ich mir höhere Hürden für unbegründete Rekurse, das heisst für Rekurse, die lediglich eine Verzögerung des Projekts oder eine Entschädigung zum Ziel haben.

Im Projektteam wünsche ich mir allseitige Wertschätzung und Respekt, denn die heutigen Herausforderungen lassen sich nur im Team bewältigen.

Ein Bauprojekt zu realisieren, braucht heute viele Kompetenzen: bautechnisches Know-how, Wissen über Nachhaltigkeit und Umwelt, Finanzkenntnisse, den Überblick über die planerischen Normen und das Baurecht, Kenntnisse politischer Verfahren, Besteller-Kompetenz, Projektmanagement-Skills – und anderes mehr. Neben den Fachkompetenzen helfen weitere Skills, um die Erfolgschancen eines Bauprojekts zu erhöhen. Fünf Tipps für Bauherren und Bauherrinnen.

Wer heute erfolgreich bauen will, sollte …

1. die eigenen Bedürfnisse kennen und klar formulieren können.

Die Betriebsabläufe, der Raumbedarf sowie die erforderlichen Anforderungen und die eigenen Erwartungen müssen möglichst klar deklariert werden. 

2. das richtige Team zusammenstellen.

Es braucht erfahrene Fachleute aus allen involvierten Disziplinen, die zusammenarbeiten wollen und können.

3. sich auf Veränderungen einstellen.

Die Bauherrschaft benötigt einen übergeordneten Plan – aber eben auch das Bewusstsein, dass es im Projektverlauf immer wieder zu Justierungen des Plans kommen wird.

4. die beste Organisationsform wählen.

Wer baut, sollte beurteilen können, was das optimale Realisierungs- und Vertragsmodell für das eigene Projekt ist.

5. Frustrationstoleranz haben.

Es wird nicht alles reibungslos ablaufen. Gelassenheit hilft! 

Nicht alle, die vor einer Bauaufgabe stehen, kommen vom Baufach. Wer zum ersten Mal ein grosses Bauprojekt realisiert oder vor einer anspruchsvollen Ausgangslage steht, tut deshalb gut daran, sich ganz am Anfang des Projekts einen erfahrenen Sparring-Partner zur Hand zu nehmen – sei es einen Bauherrenberater oder einen Bauherrenvertreter.