«Nicht Bauen ist besser» – Lorenz Held am Stratus Convent

Der «Stratus Convent» ist ein Forum, zu dem Basler & Hofmann seit nunmehr 10 Jahren Kundinnen und Kunden der Stratus-Dienstleistungen einlädt. Dieses Jahr besuchten rund 50 Immobilien- und Infrastrukturverantwortliche den Anlass, um sich über strategische Herausforderungen im Immobilienportfolio-Management auszutauschen. Ort des Austausches war das Historische Museum in Bern, das bald erstmals seit seiner Gründung vor 135 Jahren umfassend erneuert wird.

Um den Wert der «Erneuerung» statt der üblichen Ersatzneubauten im Immobiliensektor ging es auch in der Keynote von Lorenz Held. Der Architekt und frühere Berner Kantonsbaumeister bezog sich auf einen seiner Vorgänger, Urs Hettich. Über diesen schrieb die Zeitschrift Hochparterre 1989: «Nicht-Bauen ist sein Stolz». Hettich galt als «Verhinderer unnötiger Bauerei» (Zitat Hochparterre). «Er war einer der ersten, der sich nicht nur um Architektur, sondern auch um die langfristigen Kosten gekümmert hat», sagte Held am «Stratus Convent». Statt Neubauten aufzustellen, plädierte Hettich für das Umbauen sowie eine Planung, die zum Beispiel eine spätere Aufstockung schon mitdachte – mit dem Ziel, Kosten zu sparen.

Bauen im Bestand – und das Nicht-Bauen

«Es geht heute immer mehr um den ökologischen Fussabdruck von Gebäuden. Durch die Optimierungen der Betriebsenergie gerät die graue Energie verstärkt in den Fokus», sagte Held. Nach wie vor ist der Gebäudesektor in der Schweiz für etwa ein Drittel der CO₂-Emissionen verantwortlich; die Emissionen entstehen beim Bau und im Betrieb der Gebäude. «Wir sollten erhalten, was einen Wert hat», sagte Held. Dadurch werde auch der CO₂-Ausstoss verringert. In einem Betonbau beispielsweise sei schon viel CO₂ gespeichert. «Wird er erhalten und in Wert gesetzt, wird das CO₂ nicht freigesetzt».

Weitere Ansätze für das nachhaltige Immobilienportfolio-Management

Held brachte drei weitere Überlegungen zum nachhaltigen Immobilienportfolio-Management in den Convent ein: Er adressierte die oft mangelhafte Auslastung von Gebäuden, die zunehmende Gebäudetechnik und den Wert alter Gebäude. Seine Ansätze:

1. Auslastung erhöhen. «Viele Flächen werden schlecht genutzt», sagte Held. Ein Beispiel: Viele Bürogebäude seien freitags fast leer. Gleichzeitig würden mehr Flächen verlangt. Doch statt mehr zu bauen, könnte «durch organisatorische Massnahmen und flexibel nutzbare Flächen» die Auslastung erhöht werden. So brauche es vielleicht gar keine zusätzlichen Flächen oder gar Neubauten.
2. Low Tech – High Thinking. Die Gebäudetechnik macht einen zunehmend grösseren Anteil der Investitionskosten aus. «Viele Gebäude sind heute hochtechnisiert», kritisierte Held. «Wir sollten wieder lernen, die einfachen und technikarmen Möglichkeiten zu nutzen, zum Beispiel die natürliche Beschattung von Gebäuden.»
3. Lebenszykluskosten höher gewichten. «Geschützte Bauten altern oft besser als Neubauten», stellte Held fest. Viele ältere Gebäude wurden auf eine längere Lebensdauer hin angelegt. «Seien Sie deshalb froh, wenn Sie einen hohen Anteil an geschützten Gebäuden im Portfolio haben», sagte Held zu den Immobilienverantwortlichen und riet ihnen: «mehr auf optimale Lebenszykluskosten achten, nicht bloss auf die Investitionskosten.»

Workshops und ein Hackaton regen zum Nachdenken an

Nachhaltigkeit im Immobiliensektor war auch ein Thema in den drei Workshops des «Status Convent 2025». Adrian Wildenauer, Dozent für Digitales Bauen, widmete seinen Workshop der Frage, wie Organisationen in Zeiten der Künstlichen Intelligenz (KI) den Wissenstransfer von der älteren zur jüngeren Generation bewerkstelligen können. Er selbst stellt fest, dass sich die jüngere Generation stark auf die Antworten der KI verlässt und sich zugleich weniger junge Menschen für ein Studium im Bau- und Ingenieurbereich entscheiden. 

In einem zweiten Workshop ging es um den Aussenraum: Michael Löw und seine Kollegin Seline Tobler von nateco, einer Firma, die sich auf Biodiversitätskonzepte spezialisiert hat, luden die Immobilienverantwortlichen ein, vermehrt Synergien zwischen Energie, Natur und Raumgestaltung zu nutzen.

Der dritte Workshop «Net-Zero Hack» war ein Hackaton. Die Teilnehmenden generierten in einem «Ideen-Sprint» eigene Ideen für die CO₂-Reduktion in ihrem Zuständigkeitsbereich im Immobilienwesen. Geleitet wurde der Workshop von Dominik Hiller von 42hacks.com. Wie sich hier zeigte, sahen viele Lösungen in finanziellen Anreizen, im Sichtbarmachen von Kosten und Nutzen des nachhaltigen Bauens, sowie in strategischen Vorgaben.

Mehr zum digitalen und nachhaltigen Immobilienportfolio-Management: 

Stratus-Website